Suomessa on jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joiden taustalla on kosteus- tai homevaurio. Rakennuksen korjaustarve tulee usein kaupan jälkeen ikävänä yllätyksenä niin ostajalle kuin myyjälle. – Kuntotarkastukset pitää saada nykyistä paremmiksi, varatuomari Tiina Koskinen-Tammi Asianajotoimisto Alfa Oy:stä toteaa.
Kosteus- ja hometalkoiden laajassa kaksivuotisessa Asuntokaupan turvan hankkeessa on syntynyt nippu ehdotuksia tilanteen parantamiseksi.
– Keskeistä on lisätä kaupan osapuolten halua, kykyä ja mahdollisuuksia arvioida kaupan kohteena olevan rakennuksen todellinen kunto sekä varautua mahdollisiin ongelmiin ennakolta, varatuomari Tiina Koskinen-Tammi Asianajotoimisto Alfa Oy:stä sanoo.
Tiina Koskinen-Tammi on jo pitkään seurannut asuntokauppoja ja hoitanut niihin liittyviä ongelmia. Hän väitteli vuonna 2004 oikeustieteen tohtoriksi aiheena kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana. Sen jälkeen hän on hoitanut aihepiiriin liittyviä juttuja asianajajana. Hän on kirjoittanut myös kirjan ja artikkeleita tästä aihepiiristä ja seuraa aihepiirin oikeusriitojen oikeuskäytäntöä.
– Lähdin mukaan hometalkoohankkeeseen, kun asiasta tuli Juhani Pirisen kanssa puhe ja hän pyysi minua mukaan, kertoo Koskinen-Tammi. Pidän kiinteistökauppariitojen vähentämistä järkevänä tavoitteena, koska olen nähnyt millaiseen ahdinkoon riitely ihmiset saattaa – monella tapaa. Hän on tyytyväinen hankkeen tulokseen, loppuraporttiin ja ehdotuksiin.
– Todellinen testihän tulee eteen vasta nyt; toivottavasti saamme alan toimijat ja lainvalmistelun toteuttamaan esittämiämme asioita. Lainvalmistelu vaikuttaa kovin hitaalta prosessilta.
Mieti tarkoin ennen kauppaa
Tiina Koskinen-Tammi korostaa loppuraportin sanoman olevan, että ostajien ja myyjien kannattaa selvittää ja miettiä, mitä ovat ostamassa ja myymässä.
– Kiinteistönvälittäjien tulee orientoitua myös samaan ajatukseen ja kuntotarkastukset pitää saada nykyistä paremmiksi monella tapaa. On myös tärkeää tiedostaa, että nämä talokaupan ongelmat koskevat nimenomaan ihan tavallisia omakotitalon ostajia ja myyjiä. He eivät nykyisellään tiedä ostamansa tai myymänsä talon todellista kuntoa eivätkä ole juurikaan varautuneet minkäänlaisiin ikäviin yllätyksiin.
– Usein myyjiltä ja varsinkin ostajilta puuttuu tietoa rakennuksen kunnosta ja riskeistä. Hankaluuksiin ei varauduta vaan kauppaa tehdään ”vaaleanpunaiset” silmälasit päässä. Neuvoni on selvittää tarvittavin asianmukaisin ja asiantuntevin keinoin kaupan kohteen kunto ja lukea esimerkiksi kuntotarkastusraporttia realistisesti eikä asioita itselle positiivisesti tulkiten. Kannattaa varautua siihen, että jotakin ikävääkin voi tulla vastaan. Kiinteistössä voi olla esimerkiksi rakenteita, jotka voivat vaurioitua. Kannattaa pohtia, mitä riskin realisoituminen omalta kannalta tarkoittaa.
Hyviä neuvoja talokauppaan ja kiinteistön kuntoon liittyviin seikkoihin saa hankkeen laatimasta ostajan ja myyjän oppaasta “Tunne talosi, turvaa kauppasi”, joka löytyy Hometalkoiden nettisivuilta. Se on tarkoitettu jokaiselle omakotitalokauppaa tekevälle.
Asiantuntijoihin ja välittäjiin ryhtiä
Tiina Koskinen-Tammi toteaa, että kiinteistönvälittäjällä on tärkeä rooli siinä, että hän osaltaan kannustaa osapuolia kiinteistön kunnon selvittämiseen ja antaa osapuolten ajan kanssa perehtyä esimerkiksi kuntotarkastusraporttiin.
– Joskus välittäjät kiirehtivät kauppaa, jolloin kiire saattaa aiheuttaa sen, että osapuolet eivät mieti asiaa kunnolla ennen kaupantekoa. Asiantuntijoiden roolin koen niin, että kuntotarkastajien tulee olla päteviä ja selventää asioita kaupan osapuolille, ei sekoittaa ja monimutkaistaa niitä. Ehdotamme hankkeen loppuraportissa monenlaisia muutoksia kuntotarkastajien valvontaan, pätevyyteen sekä kuntotarkastuksen sisältöön niin että siitä tulisi kaupantekijöille nykyistä hyödyllisempi.
Riitatapauksissa mukana olevien rakennusalan asiantuntijoiden osalta on olemassa vastakkaisia koulukuntia esimerkiksi riittävän korjaustavan osalta, mikä aiheuttaa usein riidanaiheen ostajan ja myyjän välille. Ostaja ja myyjä sitten maksavat tämän koulukuntien taistelun omasta pussistaan ja tuomioistuin päättää kussakin riidassa aina erikseen, kumpi kanta voittaa.
– Olisi suotavaa, että ainakin isoimmista koulukuntaeroista päästäisiin eroon, vaikka toki niitä on muillakin tieteenaloilla.
Vakuutuksista ei löydy turvaa
Näitä ongelmia löytyy kaikkialta. Insinööritoimisto Raksystems Anticimex Oy on tehnyt Hometalkoille selvityksen Pohjoismaiden kuntotarkastuskäytännöistä ja asuntokaupan vastuukysymyksistä.
– Siitä ilmeni muun muassa, että kiinteistökaupantekomalli ja -systeemi ovat aika lailla maakohtaista. Suoraa mallia emme voi ottaa muista maista, mutta olemme loppuraportissa käsitelleet niin kutsuttua Tanskan mallia, jossa omakotitalokauppa vakuutetaan, jolloin myyjä ei ole silloin vastuussa ostajalle kiinteistön virheistä, vaan vakuutusyhtiö.
Suomessa vastaavia vakuutuksia tarjoaa vain yksi vakuutusyhtiö.
– Muut eivät ole halukkaita niitä tarjoamaan, joten vakuutuksista ei tullut ratkaisua ongelmaan, vaikka sitäkin pohdimme ja yritimme saada vakuutusyhtiöiden kanssa edistettyä asiaa, Tiina Koskinen-Tammi kertoo lopuksi.
Teksti: Esko Kukkonen | Kuvat: Alfa Oy, Shutterstock