Anne Korpi on Senaatti-kiinteistöjen sisäolosuhteiden erityisasiantuntija

Senaatti-kiinteistöt on valtion työympäristö- ja toimitila-asiantuntijana toimiva liikelaitos, joka huolehtii valtion kiinteistövarallisuudesta. Lähes pari sataa vuotta valtion kiinteistöjä hoiti ja kehitti Rakennushallitus, jolla on ollut merkittävä rooli Suomen rakentamisen kehittäjänä. Tätä työtä jatkaa nyt Senaatti-kiinteistöt myös rakennusten sisäilmaston kehittämiseksi. Senaatti-kiinteistöjen laajaa ja ilmeisen tehokasta sisäilmaennakointisysteemiä esitellään myös tämän kuun Sisäilmastoseminaarissa.

Senaatti-kiinteistöillä on hallinnassaan lähes 10 000 rakennusta, joiden rahalliseksi arvoksi on arvioitu 4,5 miljardia euroa. Tilojen käyttäjiä on noin 50 000. Merkittävä osa rakennuksista on puolustusvoimain ja vastaavien laitosten rakennuksia. Sisäilmastoon liittyviin korjauksiin Senaatti-kiinteistöt käytti vuonna 2015 yli 30 miljoonaa euroa.

Erityisasiantuntija Anne Korpi kertoo, että Senaatti-kiinteistöt aloitti vuonna 2015 ennakoivan sisäolosuhdetoimintaohjelman kehittämisen, jonka tavoitteena on lisätä valtion työntekijöiden työssä viihtymistä ja työn tuottavuutta sekä vähentää sisäolosuhdeongelmien aiheuttamia kustannuksia ja toiminnallisia haittoja omissa rakennuksissaan. Korpi korostaa, että useiden tutkimusten mukaan paremmilla sisäolosuhteilla on merkittävä vaikutus tiloissa tehtävän työn tuottavuuteen.

Senaatti-kiinteistöjen selvitysten mukaan yhden prosentin tuottavuuden nousu valtion toimistotyössä vastaa rahalliselta arvoltaan toimistotilan kaikkia energiakustannuksia. Ennakoinnin painopistealueet ovat Korven mukaan laadukas suunnittelu ja rakentaminen, sisäolosuhteisiin vaikuttavien tekijöiden seuranta ja raportointi rakennuksen käytön ja ylläpidon aikana sekä käyttäjäpalautteen kerääminen ja hyödyntäminen.

– Tärkeää on myös ylläpidon toimittajaverkoston sisäolosuhdetietämyksen kehittäminen sekä vuokrattavien tilojen sisäilman laadun varmistaminen, Korpi painottaa.

 

Sisäilmaennakointi on laaja kokonaisuus

Sisäilmaennakointi on Korven mukaan paljon laajempi kokonaisuus kuin hyvä ja säännöllinen siivous, kattavat kuntokartoitukset ja suunnitelmallinen ja säännöllinen rakennuksen huolto. Siinä tarvitaan myös huolellista rakentamisen suunnittelua ja itse rakentamista, kosteuskartoituksia ja rakenteiden kuivumien seuraamista uudiskohteissa, pölynhallintaa, käyttäjien huomioimista sekä osaamisen ja niin työn kuin raportoinnin laadun varmistusta.

Korpi kertoo, että Senaatti-kiinteistöjen toimintaohjelmassa on tunnistettu sisäolosuhdeasioihin liittyvät kehitystarpeet niin asiakkaiden tilaratkaisuja hahmoteltaessa, uusia toimitiloja rakennettaessa ja vanhoja korjattaessa kuin tiloja käytettäessäkin. Sisäilmaennakoinnin tavoitteena on olla niin hyvin perillä kiinteistön mahdollisista ongelmista, että niihin pystytään reagoimaan ennen ongelmien laukeamista käsiin ja terveyshaittojen syntymistä.

– Ennakoinnilla pyritään luonnollisesti myös kustannussäästöihin, kun korjaukset tehdään oikea-aikaisesti ennen ongelman laajenemista, Korpi korostaa.

 

Toimintaa ohjaa SITI

Senaatti-kiinteistöihin on perustettu sisäympäristötiimi SITI, joka on sisäilmatoimintaa ohjaava, koordinoiva ja neuvoa-antava ryhmä. 17-jäseninen ryhmä auttaa kiinteistöpäälliköitä ja hankevastuuhenkilöitä sisäilmaan liittyvissä asioissa laatimalla ohjeita, tietoiskuja, koulutusta ja kannanottoja alan tutkimusmenetelmiin ja -tapoihin sekä huolehtii sisäilmaverkostojen ylläpitämisestä ja sisäilmaviestinnän kysymyksistä.

SITI toimii monipuolisesti. Se on laatinut linjauksia ja ohjeita sisäolosuhdeasioista, vastannut ennakoivan sisäolosuhdetoimintaohjelman kehitystyöstä, järjestänyt senaattilaisille tärkeitä sisäolosuhdeviestintävalmennuksia, kehittänyt sisäilmaklinikkatoimintaa sekä julkaissut Senaatti-kiinteistöjen verkkosivuilla asiantuntija-artikkeleita sisäympäristöasioista.

– Vuonna 2017 SITI keskittyy laadittujen sisäilmamallien ja -ohjeiden sekä ennakoinnin toimenpiteiden käytäntöön viemiseen, Korpi kertoo.

– Varsinaiset sisäilmaongelmatapaukset hoidetaan pääsääntöisesti Työterveyslaitoksen tunnetun mallin mukaisesti. Lisäksi joissakin kohteissa on pystyssä jatkuvatoiminen sisäilmaryhmä, joka vastaa myös sisäilmaennakoinnista.

 

Olosuhteiden seuranta on tärkeää

Osana ennakointiohjelmaa Senaatti-kiinteistöt on liittänyt yli 70 kohdetta jatkuvaan sisäolosuhdeseurantaan, ja tavoitteena on lähivuosina saada mukaan kaikki merkittävimmät kohteet. Sisäolosuhdeanturoinnin painopiste on alkuvaiheessa työskentelytilojen sisälämpötilojen seurannassa, mutta myös paine-eron, hiilidioksidin ja kosteuden anturointia kohteissa lisätään tulevina vuosina.

Olosuhdeseurannan pääkäyttäjiä ovat rakennusautomaation etävalvontakeskukset. Kohteita jo 191, joiden päätehtävinä ovat sisäolosuhteiden ja energiankäytön hallinta sekä talotekniikan toimivuuden varmistaminen. Korpi kertoo, että parhaillaan Senaatti-kiinteistöt on selvittämässä ylläpidon aikaisen rakennekosteusseurannan ja paine-eroseurannan toimintamalleja omassa rakennuskannassaan.

– Sisäolosuhteista kootaan raportti joka kuun 15. päivä. Etävalvontakeskukset saavat raportin kuun vaihteessa, ja siellä kirjataan huoltokirjan käyttöpäiväkirjaan raportilla olevat sisäolosuhdepoikkeamat, Korpi painottaa.

– Etävalvontakeskukset selvittävät yhteistyössä paikallisen kiinteistönhoidon kanssa sisäolosuhdepoikkeamien syyt ja miettivät korjaavia toimenpiteitä. Kiinteistönhoidon kohdevastaavat esittelevät kiinteistönhoitokokouksissa sisäolosuhdepoikkeamien kirjaukset ja korjaavat toimenpiteet sekä asiakkaiden kokousvälillä lähettämät sisäolosuhdepalvelupyynnöt.

 

Käyttäjäpalautetta kerätään ja hyödynnetään

Myös käyttäjien kiinteistönhoidolle jättämien sisäolosuhdepalvelupyyntöjen määrää seurataan sisäolosuhdeseurannan rinnalla kuukausitasolla. Tämä yhdessä vuosittain tehtävän käyttäjätyytyväisyyskyselyn sisäolosuhdeosion kanssa tarjoaa kiinteistökohtaista tietoa käyttäjäkokemuksesta kiinteistöpäällikölle.

– Viime vuoden kyselyyn saatiin noin 9000 vastausta, Korpi kertoo.

Kyselyssä kysytään sisäolosuhteiden osalta tilankäyttäjiltä palautetta lämpötiloista, vetoisuudesta ja ilman raikkaudesta. Jokaisen sisäolosuhdekysymyksen osalta kyselyyn on laadittu tarkentavat lisäkysymykset, jotka aukeavat vastattavaksi niille, jotka ovat tyytymättömiä kysyttyyn suureeseen. Lisäkysymyksillä saadaan tarkempaa tietoa sisäolosuhteiden parantamiseksi toivottuun suuntaan. Lisäksi vastaajilla on mahdollisuus jättää sanallista palautetta sisäolosuhteista.

 

Rakenteiden ja ilmanvaihdon ennakoivat katsastukset

– Rakenteiden ja ilmanvaihdon ennakoivat katsastukset ovat vastikään Senaatti-kiinteistöillä kehitetyn ennakointiohjelman yhdet kulmakivet, joita käytetään 50 kohteessa kuluvana vuonna, Korpi sanoo.

Näillä säännöllisesti 1-5 vuoden välein toteutettavilla rakenteiden ja ilmanvaihdon katsastuksilla pyritään pääsemään kiinni varhaisiin varoitusmerkkeihin niistä tekijöistä, joilla jo on tai ainakin hoitamattomina on negatiivisia vaikutuksia sisäolosuhteisiin. Pääosa Senaatti-kiinteistöjen rakennusten työskentelytiloista on varustettu koneellisella tulo- ja poistoilmanvaihdolla ja siksi Senaatti-kiinteistöillä ilmanvaihto haluttiin nostaa omaksi katsastuskokonaisuudekseen, sillä sen merkitys sisäilmaan on syytä varmistaa paljon säännöllisemmin ja tiheämmällä aikavälillä.

Ennakoivat katsastukset ovat eräänlaisia rakenteiden ja ilmanvaihdon sisäilmapainotettuja kuntoarvioita. Kummassakin katsastuksessa tarkasteltavat rakenne- tai järjestelmäosat pisteytetään ennalta laaditun arviointikriteeristön mukaisesti asteikolla yhdestä viiteen. Arvosanat 1 ja 2 edellyttävät toimenpiteitä. Senaatti-kiinteistöillä katsastukset toteutetaan suoraan huoltokirjan yhteyteen, jolloin katsastuksessa havaitut pienet korjaustoimet saadaan käynnistettyä välittömästi.

– Katsastusten tulosten perusteella kohdennetaan ja priorisoidaan tarkempia kuntotutkimuksia, huoltoa, kunnossapitoa ja investointeja, Korpi kertoo.

 

Kiinteistönhoidolle ja siivoukselle tehdään laatuauditoinnit

Sisäilmasto-olosuhteiden kannalta on tärkeää kiinteistönhoidon suunnitelmallisuus, talotekniikkajärjestelmien ajallaan toteutetut huollot ja testaukset sekä ammattitaitoinen siivous. Ne varmistavat  ja ylläpitävät rakennuksen käytönaikaisia sisäolosuhteita.

– Kiinteistön vakituisen huoltohenkilöstön tulisi olla jatkuvasti tietoisia kiinteistön teknisestä kunnosta ja sisäilman laadusta.

Korpi kertoo myös, että käytössä olevalla kiinteistönhoidon laatuauditoinnilla pyritään arvioimaan ja pisteyttämään kiinteistönhoidon toiminnan laadukkuutta kerran vuodessa kiinteistönomistajan ja palveluntuottajan toimesta. Laadukkuuden arviointiin kuuluu kiinteistönhoitajan talotekniikan ja rakenteiden tietämyksen ja tuntemuksen tason arviointia, rakennusautomaation käytön, ylläpidon sähköisten tietojärjestelmien käytön sekä etävalvontakeskuksen kanssa tehtävän yhteistoiminnan arviointia. Saadun arvosanan pohjalta kiinteistönhoitoyritys ja kyseinen huoltomies saavat joko lisäpalkkion tai osa palkkiosta jää saamatta. Puhtauspalvelujen laadunarviointia Senaatti-kiinteistöille toteuttavat pääasiassa ulkopuoliset puhtauspalvelukonsultit.

– Konsultin laadunarviointitulokset ovat yhtenä tärkeänä kriteerinä määriteltäessä palkkioita ja sanktioita.

– Kiinteistöhuolto on ensimmäinen sisäolosuhdevalituksiin reagoiva taho ja siivoojat ovat kuin sisäilma-agentteja, jotka jatkuvasti pääsevät rakennuksen kaikkiin tiloihin ja pystyvät havainnoimaan tilojen kuntoa. Siksi on tärkeää, että nämä toimijat osaavat reagoida sisäilmaa koskeviin havaintoihin jämäkästi, Korpi sanoo.

 

Käyttäjienkin on ymmärrettävä asiat

Anne Korpi pitää tärkeänä, että tilojen oikeasta käytöstä – ja myös sisäolosuhteisiin vaikuttavista kunnossapidon toimenpiteistä – tiedotetaan riittävästi ja oikein tilojen käyttäjille. Sisäilmaennakointia on se, että käyttäjät ymmärtävät, millä kaikella heidän omalla toiminnallaan on sisäilman kannalta merkitystä. On muistettava esimerkiksi henkilömäärämitoitusten ja kenttävarusteiden säilytyksen sisäilmavaikutukset sekä koriste-esineiden, kasvien ja johtovyyhtien vaikutus siivottavuuteen.

Toisaalta, kun rakennuksessa tehdään arjessa näkyviä huoltoja ja kunnossapitoa, niiden rutinoituneella tiedottamisella autetaan ylläpitämään mielikuvaa hoidetusta rakennuksesta. Korpi on tyytyväinen, että ennakoiva sisäilmaklinikkatoiminta on vakiinnuttanut paikkansa Senaatti-kiinteistöjen yhtenä sisäolosuhdeviestintäkanavana. Siinä käyttäjille tarjotaan mahdollisuus kysyä asiantuntijapaneelilta sisäolosuhteisiin ja työympäristöön liittyvistä asioista.

Toisena alati sisältöä tuottavana näyttämönä toimivat Senaatti-kiinteistöjen julkisille nettisivuille tuottamat sisäilmatietoiskut. Niiden teemat on valittu vastaamaan yleisimpiin Senaatti-kiinteistöjen asiakkaiden esittämiin sisäilmaan liittyviin kysymyksiin.

Senaattikiinteistöt